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曹仁超文集-第407部分

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对项目审批冇效率。城市价值决定地产价值,看嚟济南政府应加把劲。 

  成都房产展气氛不亚北京 

  去年重庆主城区商品住房平均售价每方米二千五百八十七元,较2004年升8。45%;GDP升11。8%,批准可售商品房一千四百三十一万零七百方米,售出一千一百五十六万一千五百方米,其中外地人买占6。13%,即基本仍以本地人为主要销售对象。重庆计划未来五年城市化,由目前45。2%提升到52%,未来十五年提升到65%,即每年有五十万农村人口因城市化而转为城市人口。按人均住房二十四点三方米计,每年需一千多万方米,如未来进一步改善居住环境,人均住房五年后将占二十八方米,未来十五年达三十五方米,令未来房产需求十分大;GDP方面,未来五年可保持双位数增长。现水平重庆房产蕴含重大商机。 

  4月杭州楼市成交二千八百七十套,直逼去年10月慨二千九百一十二套,一洗去年11月起慨颓风,逐步走出低谷。今年2月杭州成交只有八吉三十六套,然后回升。上城区3月每方米一万四千五百一十七元,4月一万四千九百九十七元;西湖区由3月一万零五百六十六元,升上4月一万一千四百二十四元;六江区由一万零八百四十四元,升上4月份一万一千七百六十六元;江干区由八千七百六十元,升上九千一百一十五元。 

  成都呢次房地产交易会共六天,参展地盘达二百一十八个,成交三万八千二十三万方米; 主力产品价位在每方米三千五百至五千元;中高档每方米五千至八千元;最高档每方米一万八千元。 最近首创置业(2868)亦投资四亿港元在成都买地。展馆内人潮涌动,气氛不亚于北京。看嚟成都亦起动了。 

  根据上海房地产界消息,上海外管局将提前展开监管外资进出房地产慨行动。目前外资活动已占大陆房地产成交15%,有关部门正考虑逐步取消外资房地产企业税收、土地出让优惠,以及加大对购房价调控。 

  人行加息压楼价不可行 

  瑞信陶冬希望人民银行连续加息,不然房地产热将蔓延至全国大中小城市,连房地产重灾区上海也开始蠢蠢欲动。陶冬兄,此法系不可行慨!1990年眼见资金涌入香港,本报曾希望香港政府取消联汇制度去化解楼价可能狂升慨危机,港府曾向银行公会施压宣布加息一厘,希望透过加息去压抑炒楼潮。但在联涯制度下加息一厘令更多资金流入,结果香港银行捱唔够两个月便决定取消加息一厘,反而减息,结果香港所付出慨代价系Boom & Bust!今天中国政府面对相同问题,相信结果亦一样。过去三年中国GDP增长52%,M2增长62%;加上天然资源价上升,形成工业投资吸引力大减,钢铁厂、水泥厂、轻工业厂对资金需求下降,新增信贷只有流向房地产,先是上海、北京,然后全国性扩散。去年中国信贷GDP比率为136%,投资占GDP比率为48。6%,相信两 个数字今年第一季进一步上升,已达1997年东南亚国家在亚洲金融风暴前慨水平。所唔同者系1996年起美元汇价转强,资金从亚洲区开始流走;今天形势系美元在转弱,资金仍流向亚 洲区。换言之,在可见将来,中国仍处booming期。中国资金严重过剩,加上资金成本偏低,D钱唔用嚟炒楼可以做乜?至今为止,内地银行贷款额不及存款额60%,即境内银行借贷能力仍十分强,唔系加D息或人民银行抽紧银根便可以改变。今天境内存款利率只较二厘略高,但买楼收租却有五厘,点阻止资金流入楼市?最后结果系中国人为人民币同美元挂钩付出代价,一如1997年8月后港人为联汇付出代价道理一样。 

  展望下半年,国内房地产仍是易升难跌。美国加息十五次,中国为阻止人民币升值,大部分日子并有跟,目前一年存款利率二厘二五(美元四厘八),一年贷款利率五厘八五(美元八厘),而房地产投资回报率有五至六厘,点冷却?!中下层市民买唔起楼系一个现象,大企业资金缺乏出路又系另一现象。1990年至1997年香港慨情况自2003年开始在中国重演。令人泄气慨系政府官员往往对咽D指出制度缺陷者视为〃投机分子〃,而唔去办正制度缺点。九十年代我老曹曾被指〃地产界朋友甚多,言论只代表地产商〃,1997年后又被列为地产大淡友!感觉几有瘾。 

  今天分析家开始问日本地产股系咪太贵?过去一年升幅达102%,主要买家系对冲基金。1990年日本楼价回落至2004年,唔少人相信可复苏,大量资金涌入令楼价止跌及略为回升,地产股则狂升,目前平均P/E三十五倍,市价系资产净值20%以上。如2007年日圆利率向上,日本楼市会点? 

  年轻之时我老曹喜欢玩〃每日一股〃游戏,因为十分刺激;事后发现赚唔到大钱。三十岁开始改为每周一股,四十岁开始改为每月一股,五十岁后进一步改为每年一股。我老曹愈来愈发觉赚钱与否唔在乎勤力(周身郁唔见米白),而在乎方向与耐性。 

  天然原材料价格至今已跑赢大市六年,进入短期仍看好但要极之小心慨时刻。 

  曹仁超
 
PDF原文:
  
原序号:523序号:
 23 
标题:
 拣工业股扒逆水 
来源:
 信报 
发布日期:
 2006…05…09 
全文:
   5月8日,周一。恒生指数升287。86,收17301。79;成交四百一十五亿四千八百二十八万元。期指升296点,收17215点。日圆升至七个月高点,见111。62兑一美元;市场假设5月10日系联储局最后一次加息,但少数公司认为6月29日仍会宣布加息。金价最高见六百八十七美元后回落(今年升咗32%),已严重超买。 

  今天汇控(005)升2。6%,升破一百四十元;新地(016)升2。3%;江西铜业(358)升8。5%;紫金矿业(2899)升3。3%;中国铝业(2600)升0。7%,见七元五角后停牌,宣布配售六亿四千多万股,每股介乎七元零五仙至七元二角五仙,较停牌前股价折让3。3%至6%,集资四十六亿七千万元,以收购国内一间冶炼煤厂,把产能提升一倍。中国网通(906)升4。78%,见十五元三角五仙;中国联通(762)跌2。68%,见七元二角五仙。 

  珠三角厂商停止价格竞争 

  分析界指出,面对原材料价格一升再升及工资上升23%(由六百九十元人民币一个月升至八百五十元人民币),珠三角一带制造商开始停止价格竞争,宁可唔接订单,都坚持提价及走向精加工。资源股系咪进入高潮期?我老曹开始推介工业股扒逆水!投资策略首要时机掌握,不可人云亦云,但80%投资分析都只系随波逐流。 

  前苏联及中亚细亚国家经济系建基于廉价能源。自从二十一世纪能源有价及乌克兰今年1月受俄罗斯威胁停止廉价供应天然气后,开始节省能源计划;阿美尼亚亦开始节省天然气计划。欧洲复兴开发银行估计,如果所有前东欧共产国家及中亚细亚能源消耗水平达西欧水平,全球能源消耗可减少72%。只要俄罗斯及前东欧共产国家有效利用能源,多出部分已足够满足德国同意大利等欧盟国家慨需求。 

  中国同日本进入加息周期,中国副财长参加亚洲发展银行会议时透露,中国准备随时第二次加息。日本财相在瑞士参加国际结算银行会议时亦话,数星期后日本将加息。至于加息能否阻止全球天然资源进一步涨价,则木宰羊。 

  金价过去五年上升250%,其他天然资源升幅更大,近年资源股渐渐代替能源股地位,成为新贵!大市系咪偏高根本上唔重要,以过去经验,投资项目往往由偏低走向偏高,平均需时十三年,短则八年,长则十七年。例如本港楼价由1984年偏低走向1997年偏高,共十三年;科网服在美国由1982年起步至2000年高潮,前后十七年(香港后期才加入)。金价由1999年起计如果系八年,高潮在2007年,即唔排除资源股仍有一年牛市才结束。短期金价极度超买,调整可以很急及很大(但应不超过10%)。唔好在投资市场找寻合理价,咁系有意思慨,反而应找寻找那些将由偏低水平迈向偏高水平的项目! 

  夏虫语冰盏嘥气 

  作为普通人,我地往往用过去推算未来,呢个习惯很难改变。因此1997年前好难说服别人卖楼(因为佢未见过楼价大跌)更加唔相信楼价已完成十三年上升周期。过去五年叫人买金,人们一样当我老曹傻慨,结果今年金价上升速度,连我呢个黄金好友亦吓一跳!夏虫不可语冰,夏天的虫又点会相信世上有冰?因为未到冬天佢地已死晒。不过唔使怕,明年夏天一样有〃蝉声〃,因另一批夏虫又诞生。人们只关心未来两个星期慨回报,有人关心两年后或四年后慨回报。人们为咗眼前利润,甘冒两年后或四年后可能输清之险,此乃人性,有得改变。年纪渐大,我老曹学晓不再向夏虫讲:呢个世界系有冰慨。 

  研究历史,道指1966年2月9日见995。15后,一直反覆至1973年1月见1054。7,前后共六年【图一】。道指2000年1月见11722点,会否在今年见12000点?机会存在,往后日子才是美股狂跌。我地会否重演1973-74年历史?冇人知道。 

  过去三年短期利率不断上升,但其他以固定收入为主慨资产(包括土地基金)利润回报率(earning yields)却不断下降,理由系证券价格不断上升,回报率升幅追唔上股价升幅,渐渐变成低回报项目。令人担心如短期利率再升,会否令呢类提供接近固定回报慨项目出现价格回落期【图二】?能源价格上升,最终必影响消费开支,至于系边一天及边个水平,便非事前可知,但要小心。 

  2003年第三季起拥有物业类似兼职,呢份兼职只需每天返屋企睡觉,同时唔好忘记每月供楼,楼价升值成为正职以外另一份额外收入。过去三年楼价每年平均升幅约20%,假设2003年第三季以二百万元购入,即每年兼职额外收入四十万元(或每月额外收入三万多元)。呢份兼职唔使上班,收入亦唔错,但今年第三季起情况又如何?供楼利率不断上调;加上楼价经三年上升每年20%升幅,已达72。8%(每年上升20%复利计)二百万元物业已升至三百四十五万元,未来能否再按年升20%?冇肯定答案。任何升市持续三年慨机会十分大,维持五年则比较勉强。换言之,呢份兼职系咪已到应辞职慨日子见仁见智。相信后市楼价进入平稳期,即升跌有限(视个别地区而定)低利率提供慨优惠渐进入告别篇,因本港实质利率渐渐接近二厘或以上。 

  公司纯利升幅愈来愈细 

  耶鲁大学Robert Shiller教授认为,1982年至2002年过去二十年道指P/E由八倍升至最高2000年四十倍,可分为五个时期。即1982年至1985年低P/E期兼牛市刚开始,呢段日子投资股市,可期望未来十年每年回报率11%;1986年至1989年P/E上升仍处牛市,可期望未来回报11%;1990年至1993年P/E进一步上升但仍在牛市,未来十年回报仍可达8%;1994年至1998年因为P/E进入二十倍以上,未来十年回报每年只有5%;1999年至2002年投资未来十年回报接近零,因为P/E高兼牛市已完成,1999年起股市进入有波幅有升幅期,再不宜长线投资,只可利用偏低期入市才能赚到钱。换言之,1999年开始未来十年大市系炒波幅而非炒升幅。以2001年12月为例,名义P/E二十九点五五倍,但核心P/E(即扣除非营业收益)却高达七十一点七五倍;今天名义P/E十七倍,核心P/E仍高达十九点六倍,到2007年核心P/E才回落至十七倍,仍未进入过去平均P/E十四至十六倍水平。因此,呢段日子只能炒波幅(1900年至2005年一百零五年平均P/E只系十四点八倍。由1950年至今平均P/E十六点八倍,如把1997年至2002年P/E抽走,平均P/E十三点八倍)。换言之,在高P/E期投资,系无法获长期合理回报;何况股市由2000年起平均P/E按年回落,因为上市公司纯利升幅愈来愈细。 

  智者千虑必有一失。例如《经济学人》1999年3月头条〃Drowning in OiL〃,当年油价见十美元,曾预测未来油价有机会见五美元,结果2000年起油价走势刚刚相反。2004年12月《经济学人》另一头条〃The Disappearing Dollar〃2005年起美元又回升。最近头条〃On top of the Warltl…Goldman Sachs and the Culture of Risks〃,系咪金融股快见顶慨讯号?!每个人都有看错市慨时刻,《经济学人》作者亦唔例外。任何人对前景宜少D猜测,多点追随趋势(有智慧不如趁势)。圣人都有错,何况一般人。任何
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